房价怎么涨?房企如何做?2019楼市八大悬念

回顾2018,房地产行业发生了太多大事、要事值得被记录。

??这一年,楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调。前三季度,各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松。到了第四季度,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

??这一年,行业分化格局加速,“有人欢喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家,万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元;另一面,部分房企目标完成率不达预期,中弘股份(000979)、华业资本(600240)等多家企业更是陷入债务危机,难以自拔。

??这一年,房企纷纷开始自我颠覆,在地产主业之外寻求新的利益增长点。从特色小镇到长租公 寓,从医疗大健康到新能源汽车。克而瑞认为,房企进军多元产业的步伐更加开阔,但缺少运营经验和产业资源的房企若是贸然进场亦可能会承受巨大风险。

??告别2018,展望2019,楼市调控政策是紧是松?融资环境是回暖还是遇冷?房企“唯规模论”的发展理念是否适用?新的一年,房地产行业依然留下太多悬念待解。

??政策:各地研究楼市“一城一策”方案

??从2018年末到2019年首月,全国迎来新一轮政策调控潮。

??克而瑞研报显示,2018年第四季度,广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价,多城市下调房贷利率上浮比例,菏泽更是打响调控放松第一枪。步至2019年,青岛高新区暂停“摇号售房”规则,珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

??“自去年年末开始,部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调,这更多是对过去过度行政化手段的一种纠偏,更多让市场发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者,政策微调属于正常的修复,不代表房地产政策发生转向。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出,2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

??值得注意的是,在2019年1月份地方两会期间,“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。据悉,目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制,研究制订“一城一策”方案。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向,不过对于此类政策来说,在当前房地产市场下行的情况下,会有更多的新意。“第一是短期内各地政府不会强调政策放松,而是会继续强调“一城一策”的导向;第二是在具体执行过程中,往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示,因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象,所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

??房价:楼市回归理性

??2018年,房地产市场波澜不断,充满悬念。上半年,一些城市的房价仍处于惯性上涨状态,甚至部分热点城市出现了“万人摇号,一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中,8月开始,市场明显转冷,销售开始疲软,金九银十也失去了往昔的繁盛。克而瑞数据显示,10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

??随着整个行业遇冷,一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。根据国家统计局数据,一线城市成交下滑,2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低,仅为1.8%,7月份比重升至3.3%,在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。

??受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激,三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位,但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧,项目去化情况有所下降,成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。

??上海易居房地产研究院研究员沈昕向时代周报记者表示, 2019年,随着调控效果的继续显现以及购买力的透支,预计全国楼市成交将整体回落,市场全面回归理性,但全国商品住宅成交均价继续上涨,全年涨幅在4%左右。

??土地市场:成交体量仍将维持高位 房企布局逐步回归一二线

??土地市场,不仅是楼市的晴雨表,亦是先行指标之一。

??2018年,国内土地楼板价、溢价率走低,流拍概率相比往年也有所上涨,市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展,导致不少城市的供地计划难以完成,如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系,去年年末不少城市加快了供地节奏,北京、南京更是放宽了土地出让条件,意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。

上一篇:万联证券研究报告全览 下一篇:年后想跳槽?这些职场潜规则你要知道